Il ruolo di Real Estate Asset Management

Quali strumenti utilizza e quali competenze deve avere? L’articolo risponde a queste domande chiave per chiarire come si configura questo importante ruolo del real estate.

di Carlo Palmeri (*)
Nell’ambito dei servizi immobiliari spicca da qualche decennio, per la sua capacità di creare valore, il c.d. asset management. Nella terminologia tecnica dell’immobiliare l’asset management è stato ed è rimasto sempre il termine meno conosciuto – rispetto a property management, facility management, fund management, agency – e più difficile da declinare. La principale difficoltà è quella di inquadrare tale ruolo, ovvero se considerarlo una scienza, con le sue caratteristiche di competenza e tecnica, o arte, con la prevalenza della capacità creativa e di innovazione. Di fatto esso le incorpora tutte quante, configurando l’asset manager come una figura professionale poliedrica.
Negli ultimi anni molte aziende del settore, in particolare le società di gestione del risparmio, hanno introdotto nei loro organigrammi la funzione dell’asset manager, ma ben poche gli hanno attribuito il ruolo che dovrebbe realmente avere. Come vedremo appresso, il ruolo in questione richiede competenze e capacità che normalmente hanno professionisti con un’ampia esperienza ed inserire la funzione affidandola a personale non qualificato non porta quasi mai alla necessaria copertura del ruolo.
Rifacendoci alla terminologia organizzativa, l’asset manager è il process owner (letteralmente “proprietario del processo”) dei processi dell’immobiliare, da quello degli investimenti, a quello dei disinvestimenti (cioè le vendite o dismissioni), a quello della valorizzazione. Esso è infatti il catalizzatore delle varie attività svolte dai diversi dipartimenti aziendali (pianificazione e controllo, legale, fiscale, amministrazione, property e facility management, commerciale) avendo come obiettivo il coordinamento delle stesse. In questa accezione si tratta di un ruolo prevalentemente scientifico, in cui prevalgono le competenze nelle varie materie e le tecniche di gestione. Questo tipo di definizione però collega il ruolo dell’asset manager ai processi considerati straordinari (investimenti, disinvestimenti, valorizzazione) mentre bisogna considerare che esso è anche un ruolo permanente, volto a monitorare costantemente la situazione degli immobili gestiti per cogliere le opportunità di creazione di valore che il mercato offre. In quest’altra accezione prevale la capacità creativa e di innovazione.
Per capire meglio il contenuto del ruolo è importante conoscerne gli strumenti e le modalità di utilizzo. L’asset manager non può fare a meno (a prescindere se li faccia in prima persona o li affidi ad altre funzioni o a consulenti esterni) dei seguenti strumenti:

• Le analisi demografiche e di mercato, che gli consentono di essere costantemente aggiornato sui trend di mercato, area per area e destinazione d’uso per destinazione d’uso; da rilevare che piuttosto che report generici l’asset manager ha bisogno di ricerche molto mirate con analisi estensive dei comparables;
• Le analisi strategiche di portafoglio, attraverso le quali l’asset manager verifica il posizionamento competitivo degli immobili che gestisce e sceglie le azioni che gli consentono di generare il miglior vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza; nel caso di più immobili, cioè in presenza di un portafoglio immobiliare, queste analisi mirano a classificare ogni immobile nell’ambito di segmenti strategici che rendano perseguibile nell’insieme la strategia di portafoglio, sincronizzando i flussi finanziari;
• Il business plan e le analisi di scenario, che traducendo in parametri economico-finanziari le strategie delineate, consente di programmare il corretto equilibrio di impieghi e fonti e di simulare gli effetti di diverse scelte strategiche;
• Il programma operativo, che traduce in termini di attività, scadenze e responsabilità gli obiettivi del business plan al fine di consentirne il monitoraggio periodico;
• Il reporting periodico e le riunioni interdisciplinari, che rilevano gli scostamenti fra quanto programmato e quanto consuntivato sia in termini finanziari che di attività, riunendo al tavolo tutti gli attori coinvolti per tenerli coinvolti nella determinazione delle azioni correttive.

La tipologia di strumenti più utilizzati non deve però portare in errore nell’identificare l’asset manager come un professionista della scrivania e del computer, infatti egli deve dedicare molto tempo a visionare in prima persona gli immobili che gestisce, le aree in cui si trovano ed incontrare operatori e professionisti del settore.
L’asset manager deve inoltre avere capacità di direzione, supervisione e coordinamento delle numerose funzioni coinvolte nei processi immobiliari, alternando fermezza di comando e spinta motivazionale. Nel suo ruolo egli diventa anche il riferimento centrale di tutte le funzioni per affrontare i problemi e gli imprevisti, grazie ad acume e doti di problem solving.
Al fine di poter gestire gli strumenti su indicati e di poter svolgere adeguatamente il suo ruolo di coordinamento delle altre funzioni, l’asset manager deve possedere quindi solide competenze nelle seguenti principali materie:

• Ricerca ed analisi, per la conduzione di analisi demografiche e di analisi di mercato finalizzate ad individuare i migliori usi alternativi in una zona per un immobile;
• Urbanistica, per l’individuazione di possibilità e vincoli determinati dalle normative vigenti di settore, nonché dell’iter autorizzativo da adottare coni suoi tempi ed oneri;
• Progettazione, sia per l’impostazione di spazi più rispondenti alle esigenze degli utilizzatori che per la generazione di edifici – con l’insieme dei loro impianti – efficienti energeticamente e semplici ed economici nella conduzione;
• Finanza e pianificazione, per lo sviluppo di un business plan che consenta agli investitori di apprezzare il profilo rischio-rendimento di ogni operazione;
• Commerciale, per la gestione dei rapporti con gli agenti e l’adozione di un piano di marketing specifico per ogni immobile/prodotto.

Da ciò è evidente come il ruolo possa essere ricoperto solo da professionisti con un’elevata esperienza, che possono alternativamente essere dipendenti o collaboratori esterni/società di consulenza a seconda del grado di internalizzazione preferito.

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(*) Carlo Palmeri – Managing Director di CONIO srl società di investimenti e servizi immobiliari che assiste da un decennio i grandi proprietari immobiliari, per lo più investitori istituzionali, nei processi immobiliari di investimento e disinvestimento; nel track record annovera fra l’altro servizi di asset management a supporto del Gruppo BNP Paribas, di Sator SGR, di Prelios SGR, del Fondo Pensione BdR.