#PORTITURISTICI #INVESTIMENTOIMMOBILIARE #RIGENERAZIONE #TURISMO
A cura di Cecilia Cappelloni, consulente, e Carlo Palmeri, managing director, CONIO (*)
L’Italia è una delle maggiori destinazioni per il turismo nautico nel Mar Mediterraneo con un’estensione costiera di circa 7.500 km, 546 marine e porticcioli e 163.000 posti barca[1]. In questo articolo esaminiamo come il porto turistico rappresenti la nuova frontiera di investimento e posa costituire un grande potenziale di crescita economica per il Paese.
La nascita del porto turistico in Europa è piuttosto recente, fino al 1950 infatti non erano mai stati realizzati porti dedicati esclusivamente al diporto nautico, i primi porti turistici sono stati realizzati trasformando vecchie aree portuali in ambienti esclusivi per yacht importanti, nelle vicinanze di luoghi di grande appeal turistico, come Saint Tropez e Portofino. Ad oggi in Europa, il settore del turismo costiero e marittimo è molto cambiato e coinvolge circa 36 milioni di persone che praticano regolarmente la nautica, con 6 milioni di barche e circa 4.500 porti turistici che danno impiego a circa 40.000-70.000 persone[2].
In Italia, nautica da diporto e cantieristica navale rappresentano, assieme alle attività di logistica portuale ed ai trasporti marittimi, le colonne portanti dell’“economia del mare” che ha raggiunto quasi 5 miliardi di € di fatturato, raddoppiando negli ultimi 6 anni. La nautica da diporto invece si è affermata solo di recente, distinguendosi tuttavia per gli alti tassi di crescita e le elevate performance economiche. In Italia, infatti, i primi porti turistici sono stati costruiti soprattutto da operatori privati che hanno ottenuto dall’Autorità Marittima in concessione pluriennale gli specchi acquei e le retrostanti aree demaniali. Solo a partire dagli anni ’70 si iniziano a costruire in Italia veri e propri porti turistici, e solo a partire dagli anni ’80 e ’90 iniziano ad avere una maggiore diffusione, in particolare in Liguria e nel Nord Adriatico, e gradualmente nel resto della penisola.
La ricettività delle regioni italiane in termini di infrastrutture e posti barca a disposizione dei diportisti è in aumento così come è in aumento la dimensione media dei porti italiani e la dimensione media delle diverse tipologie di strutture come emerge da un’analisi del mercato nautico[3] del 2019.
Non sorprende quindi che negli ultimi anni si stia affermando sempre più il concetto di water front che sta ridisegnando nuovi orizzonti per le città di mare. Basti pensare alle operazioni di riqualificazione di porti come quello di Salerno e di Catania e al nuovo progetto del waterfront di Levante a Genova ad opera di Renzo Piano, un’opera monumentale e un investimento di circa 240-260 milioni di euro che prevede la creazione di una nuova darsena di 14.700 mq, un parco urbano di 16 mila mq, la riqualificazione del Palasport, tre ponti mobili e carrabili, oltre a residenze, spazi comuni, uffici, Student Housing e residence-hotel.[4] Questa operazione rappresenta in pieno la nuova tendenza della rigenerazione urbana nel ridefinire il rapporto tra mare e città costiere, innovando e guardando al futuro nel rispetto del territorio, basti pensare che la transizione energetica passerà anche per i porti e soprattutto per le piccole marine che possono essere elettrificate con fonti rinnovabili. Città e località di mare quindi non più rivolte di spalle al litorale ma aperte ad esso, il risultato è la creazione di poli di attrazione moderni che ospitino eventi culturali e turistici, in perfetta armonia con il contesto cittadino, non più vissuti come luogo di confine ma come elemento di continuità che crea sinergie tra le città e le atmosfere marine. Cresce anche la tendenza a concepire i nuovi porti turistici come veri e propri villaggi turistici completi di residenze, strutture ricettive (resort e hotel), Spa, club e attrezzature sportive, quindi, viene in contro alle nuove esigenze di chi ricerca marine “minori” rispetto alle località del jet set e alla portata delle famiglie, equipaggiate con una vasta seri e di servizi. Porto Montenegro e Portonovi, entrambi in Montenegro, sono due esempi eccellenti di marine integrate che seppur lontani dalle principali località turistiche marine hanno però saputo valorizzare le bellezze naturalistiche del posto con una eccellente offerta di servizi e marine attrezzate, creazione di residenze e hotel esclusivi e che possono ospitare anche imbarcazioni di notevoli dimensioni, con prezzi delle residenze che oscillano tra 9.000 e 11.000 €/mq.
Il villaggio lagunare di Port Grimaud, nel golfo di St. Tropez in Francia, è stato l’antesignano di questa formula, le cui unità residenziali dispongono di ormeggio ad utilizzo esclusivo. In alta stagione, la richiesta per un monolocale è pari a 750 € la settimana, mentre per un’abitazione con 4 camere, salone, loggia e piscina, la richiesta può aumentare sino a 3.500 € la settimana.
Oggi sul territorio italiano si assiste a un processo inverso, dove è il porto turistico che stimola il mercato immobiliare residenziale sulle aree disponibili nell’immediato intorno. Un’indagine sulle marine “minori” italiane effettuata dal Sole 24 Ore, insieme al portale immobiliare Casa.it, ha constatato un incremento della richiesta di questa particolare formula. A conferma di ciò una ricerca condotta dal team di CONIO nel corso del 2021 sui porti turistici della costa Toscana ha rilevato una significativa domanda in termini di ricerche sui portali immobiliari provenienti sia dall’Italia, in primis Milano e Roma, che da paesi esteri come Germania, Regno Unito e Stati Uniti; a fronte di un’offerta piuttosto contenuta, CONIO ha riscontrato che i prezzi per gli immobili residenziali all’interno o in prossimità delle marine/porti turistici risultano significativamente superiori a quelli dell’edificato circostante, con proporzioni (sino ad oltre il doppio) connesse alla qualità dei servizi offerti.
Tra gli interventi di maggior rilievo che hanno interessato porti turistici e marine troviamo Marina di Portisco in Sardegna che è stata protagonista di una recente operazione di acquisizione da parte del gruppo Igy, Porto Lotti vicino alle Cinque Terre in Liguria; la Marina di Scarlino a Grosseto, il Porto degli Argonauti all’interno del Parco Nazionale del Pollino, Porto Piccolo a Sistiana a cura dal Gruppo Rizzani de Eccher, Marina di Pisa e il porto di Ventimiglia entrambi a cura di Marina Development Corporation.
Se immaginiamo di proiettare l’evoluzione di queste poche realtà sulla numerosità dei porti turistici e le marine d’Italia, comprendiamo quale potenziale possa essere sviluppato da nuovi investimenti in questo settore, con conseguente miglioramento dell’offerta turistica e di tutto l’indotto connesso.
(*) CONIO srl società di investimenti e servizi immobiliari assiste da un decennio i grandi proprietari immobiliari, per lo più investitori istituzionali, nei processi immobiliari di investimento e disinvestimento e vanta una specifica esperienza nelle analisi di mercato e studi di settore
[1] Relativo al 2018 – Dati elaborati su Pagine Azzurre
[2] European Commission, Executive Agency for Small and Medium-sized Enterprises (EASME), Study on specific challenges for a sustainable development of coastal and maritime tourism in Europe. European Union, 2016.
[3] La Nautica in Cifre, Analisi del mercato nautico, 2019
[4] Il sole24ore – Pronto entro il 2030 il waterfront di Genova progettato da Renzo Piano, 2021