Chi sono gli attori coinvolti e quali competenze richiede? L’articolo risponde a queste domande chiave per chiarire contenuti e competenze per la rigenerazione urbana.
di Carlo Palmeri (*)
La rigenerazione urbana è uno degli argomenti di maggiore attualità nei convegni e negli articoli di stampa del settore immobiliare. Questo primato deriva dalla condivisa importanza che essa ha assunto nello sviluppo dei centri urbani, proiettato verso il riutilizzo delle volumetrie esistenti piuttosto che verso il consumo di suolo. Le metropoli dei paesi occidentali – con poche eccezioni, fra cui Londra storicamente parca nelle nuove lottizzazioni – hanno ormai una popolazione piuttosto stabilizzata negli ultimi decenni, che non richiede maggiori volumi insediativi. L’evoluzione sociale e quella economico-industriale hanno invece mutato profondamente le esigenze degli utilizzatori – famiglie ed imprese – rispetto ad involucri ormai obsoleti.
La rigenerazione urbana si pone quindi come il processo di riadattamento dei vecchi involucri alle nuove esigenze, dove la caratteristica di anzianità delle strutture rileva tanto quanto quella dei nuovi bisogni. Perciò la rigenerazione urbana è allo stesso tempo un processo di riqualificazione e ristrutturazione degli edifici ed un processo di riconversione a nuovi o diversi usi. Quest’ultima distinzione – nuovi o diversi usi – evidenzia come possa accadere di riconvertire un immobile ad un uso diverso da quello per cui era stato costruito inizialmente ma nell’ambito degli utilizzi già comuni al mercato di origine (ad esempio un ufficio riconvertito a residenziale) oppure in ambiti nuovi, non comuni originariamente (ad esempio una fabbrica riconvertita in social housing).
La rigenerazione urbana – in una dimensione temporale di medio termine – è quindi il processo di riadattamento del parco immobili di una città alle mutate esigenze della popolazione residente. E’ un processo di per sé virtuoso che evita l’invecchiamento ed il deterioramento degli edifici, così come il loro abbandono. Esso tuttavia non gode sempre di buona fama essendo spesso visto come un processo speculativo. In effetti il processo genera per gli operatori del settore – c.d. developer – un profitto, come è normale che avvenga in qualsiasi attività economica a fronte del rischio imprenditoriale che si fronteggia. Questa cattiva fama è stata alimentata in passato dai comportamenti di taluni operatori che hanno agito in modo spregiudicato ed imprudente. La crisi profonda degli ultimi anni ha fra l’altro ricomposto gli equilibri di mercato, emarginando gli operatori meno professionali, offrendo una nuova occasione di rilancio alla rigenerazione urbana.
La rigenerazione urbana del terzo millennio, in particolare in Italia, porta ad un ribilanciamento fra i settori in contrazione, meno bisognosi di volumi edilizi (il settore pubblico e para pubblico, gli enti religiosi, gli uffici delle grandi società) ed i settori in espansione, alla ricerca di nuovi insediamenti (il residenziale specialistico – come il senior housing, lo student housing ed il social housing -, la logistica di prossimità appoggio delle vendite su Internet, le stazioni di ricarica elettrica, gli uffici in coworking).
Si osserva che i processi di rigenerazione urbana hanno bisogno del contributo di tre attori fondamentali:
- Gli investitori, portatori di capitali in cerca di rendimenti;
- I professionisti di settore, per la impostazione e gestione del processo;
- Le Municipalità, per la promozione, l’autorizzazione ed il monitoraggio degli interventi.
Il ruolo degli investitori è quello di mettere a disposizione i capitali necessari e le capacità imprenditoriali per affrontare operazioni finanziariamente molto rilevanti. Mentre quello delle Municipalità è quello di incentivare il cambiamento, al tempo stesso regolandolo e controllandolo, affinché si realizzi in maniera armoniosa rispetto al resto della città, conducendo verso un progressivo miglioramento della qualità di vita della città grazie al contributo degli oneri urbanistici.
Le città dove questi tre attori hanno deciso di intervenire hanno visto svilupparsi processi di rigenerazione urbana efficaci e concludenti, esempio tipico la città di Milano dove un’Amministrazione Comunale professionale e competente ha offerto certezze normative ed amministrative che hanno mitigato i rischi imprenditoriali e così stimolato gli investitori ad intervenire con nuovi capitali nel settore. Ne sono l’esempio gli scali ferroviari che ridimensionandosi hanno dato spazio a nuove e più moderne edificazioni come i numerosissimi progetti di riconversione di ex uffici in residenziale di qualità.
Al contrario Roma, che avrebbe bisogno di un ampio ed estensivo processo di rigenerazione, è bloccata da un’Amministrazione incapace di assumere il ruolo a lei proprio e che talvolta pretende di sostituirsi al ruolo degli investitori o dei professionisti generando progetti perdenti dall’origine. Ne sono l’esempio gli ex depositi Atac, le ex caserme, gli ex mercati generali, l’ex fiera di Roma, enormi spazi e volumi all’interno della città abbandonati da decenni o con cantieri eterni. In questo stato di abbandono sono anche i numerosissimi edifici occupati abusivamente – spesso ex edifici pubblici – e l’edilizia popolare Ater in stato manutentivo di totale degrado. Lasciando le critiche al passato, i professionisti del settore come i cittadini rimangono in attesa di un vero cambiamento che consenta alla Città Eterna di vivere un rilancio urbanistico e, di conseguenza, economico grazie all’insieme delle ricadute che un programma esteso di interventi potrebbe generare.
Altrettanto importante è il ruolo dei professionisti del settore che devono essere in grado di supportare il processo di rigenerazione urbana. Le loro competenze devono spaziare in diversi campi:
- Ricerca ed analisi, per la conduzione di analisi demografiche e di analisi di mercato finalizzate ad individuare i migliori usi alternativi in una zona per un immobile;
- Urbanistiche, per l’individuazione di possibilità e vincoli determinati dalle normative vigenti di settore, nonché dell’iter autorizzativo da adottare coni suoi tempi ed oneri;
- Progettazione, sia per l’impostazione di spazi più rispondenti alle esigenze degli utilizzatori che per la generazione di edifici – con l’insieme dei loro impianti – efficienti energeticamente e semplici ed economici nella conduzione;
- Finanza, per lo sviluppo di un business plan che consenta agli investitori di apprezzare il profilo rischio-rendimento di ogni operazione;
- Commerciali, per la commercializzazione degli spazi sul mercato attraverso l’ideazione e l’attuazione un piano di marketing specifico per il prodotto.
Queste competenze devono essere inoltre coordinate da un asset manager – con competenze di developer e project management – in tutte le fasi del processo di rigenerazione urbana per assicurare l’integrazione dei singoli contributi in un progetto unitario. Questo ruolo è svolto da team di professionisti con molta esperienza e capacità interdisciplinare in grado di assicurare al cliente innovazione ed esperienza.
(*) Carlo Palmeri – Managing Director di CONIO srl società di investimenti e servizi immobiliari che assiste da un decennio i grandi proprietari immobiliari, per lo più investitori istituzionali, nei processi immobiliari di investimento e disinvestimento; nel track record annovera fra l’altro operazioni di rigenerazione urbana a supporto del Gruppo BNP Paribas, di Dea Capital SGR, di Prelios SGR.