LA SITUAZIONE ABITATIVA IN ITALIA, PROSPETTIVE DI LUNGO TERMINE

La situazione abitativa in Italia in breve, dal calcolo del gap fra domanda ed offerta, alle dinamiche ed alla prospettiva di lungo termine: il co-living può essere una componente importante della soluzione, insieme alle politiche industriali e della mobilità.

di Carlo Palmeri (Executive Managing Director di CONIO)

Di crisi abitativa ne ho trattato sin dal 2019 in un articolo pubblicato sul sito aziendale, su segnali ben evidenti circa la gravità della situazione, prima che divenisse una priorità dell’Unione Europea e del Governo italiano, oltre che oggetto di tanti articoli e post. Nel 2020 avevamo approcciato la Direzione generale per la casa e la riqualificazione urbana del Ministero delle Infrastrutture e Federcasa proponendo una soluzione pragmatica focalizzata sull’Edilizia Residenziale Pubblica. Ma ora che l’UE ha costituito l’Housing Advisory Board e questo ha emesso nel 2025 le Recommendations to the European Commission, ritroviamo molti degli argomenti oggetto delle nostre analisi.

Per prima cosa rileviamo, almeno a livello UE, una visione, finalmente, sistemica del problema e di conseguenza delle soluzioni da adottare. E’ di fondamentale importanza prendere coscienza – sia in ambito di studio ed analisi che in quello governativo – di quanto sia necessario che sia la domanda che l’offerta abitativa siano sempre esaminate in forma integrata, essendo composte da segmenti, gli uni dipendenti dagli altri in ogni momento e nel tempo.

In questo breve articolo affrontiamo sinteticamente questa cruciale prospettiva che ci auguriamo possa ispirare le politiche governative dopo le azioni, principalmente di tipo emergenziale, messe in campo con il Piano Casa del 1° maggio 2026.

In termini di flussi e stock storici rileviamo che:

• In 20 anni, dal 2004 al 2024, la popolazione residente è rimasta sostanzialmente invariata, da 58,5milioni del 2004 a 58,9 del 2024 (fonte ISTAT). La sua composizione è però variata significativamente infatti il numero di famiglie è aumentato da 23,3milioni a 26,7milioni (fonte ISTAT) a causa del ridimensionamento del numero medio di componenti dovuto sia all’invecchiamento della popolazione che ai cambiamenti negli stili di vita. Le esigenze abitative nei 20 anni presi in analisi sono quindi incrementate di 3,4milioni (+14%) di nuclei e quindi di abitazioni.
• Nello stesso periodo lo stock abitativo è incrementato da 29,3milioni a 35,7milioni di abitazioni (fonte Agenzia delle Entrate Osservatorio Mercato Immobiliare) per effetto dell’attività di nuove edificazioni e di frazionamento delle abitazioni più grandi. Ma tale aumento non ha coinciso con un corrispondente aumento della disponibilità delle abitazioni, infatti, nello stesso periodo è anche considerevolmente aumentato il numero di case lasciate “inutilizzate” o “a disposizione”, da 6,0milioni a 9,6milioni.
• In termini statistici possiamo rilevare che nel 2004 il numero di famiglie residenti (23,3milioni) era in linea con le abitazioni disponibili (29,3-6,0=23,3milioni). Nel corso dei 20 anni presi in analisi la disponibilità abitativa è in effetti aumentata di 2,8milioni (+12%) ma in entità inferiore all’aumento della domanda, con un differenziale quindi non colmato di circa 560.000 appartamenti (26,7milioni di nuclei familiari rispetto a 26,1milioni di case disponibili) che costituisce un aumento della domanda abitativa che definiamo “duratura”.

E’ però di fondamentale importanza, per poter tracciare una linea strategica di intervento, analizzare alcuni rilevanti fenomeni e prendere atto delle previsioni che i diversi istituti di ricerca hanno effettuato sul profilo sociodemografico:

• Fenomeni che hanno contratto l’offerta in locazione nel periodo esaminato (ultimi 20 anni):
  • sono state effettuate moltissime dismissioni da parte dello Stato e di grandi proprietari (enti previdenziali sia pubblici che privati) riducendo il principale bacino storico di offerta in locazione;
  • parte dell’offerta è andata agli affitti brevi sottraendo case al mercato delle locazioni; tale fenomeno è esploso dopo il periodo Covid19 ma, con le limitazioni ed i controlli introdotti a livello governativo e comunale, dovrebbe ridimensionarsi; un successivo e più significativo ridimensionamento ci potrà essere quando sarà stato rigenerata un’adeguata offerta in locazione;
• Fenomeni che hanno aumentato il numero di abitazioni inutilizzate o lasciate a disposizione:
  • Il trascorrere del tempo e il basso livello di investimento comporta una significativa obsolescenza edilizia ed un abbandono, in particolare nei piccoli centri (aumento delle case inutilizzate);
  • con il progressivo incremento di ricchezza sulla fascia benestante si è registrato anche un aumento delle seconde case ad uso turistico (aumento delle case inutilizzate) con una crescita notevole dell’acquisto da parte di stranieri;
• Fenomeni sociodemografici che incideranno sulla domanda:
  • L’Istat prevede una riduzione sostanziale della popolazione (fonte ISTAT, previsioni 2025 su base 2024, scenario mediano) sino a 58,5 mln nel 2030, a 54,7 mln nel 2050 fino a 45,8 mln nel 2080 (minore domanda); non è prevedibile invece l’impatto dei flussi immigratori ed emigratori, anche alla luce delle limitazioni emergenti in diversi paesi (impatto incerto); da rilevare tuttavia che inizialmente la diminuzione sarà concentrata al sud e poi al centro, estendendosi al nord solo dopo dal 2050;
  • E’ prevedibile un ulteriore riduzione del numero medio dei componenti delle famiglie (sino a 2,03 componenti rispetto a 2,21 del 2024), visto il progressivo invecchiare della popolazione, la minore propensione dei giovani a costituire nuovi nuclei familiari ed a fare figli e l’incremento di separazioni e divorzi, nonostante le difficoltà dei giovani di lasciare la casa dei loro genitori dovuta a instabilità delle condizioni lavorative (maggiore domanda).

L’effetto combinato di questi due fenomeni – riduzione popolazione e riduzione numero medio componenti – sostanzialmente si controbilancia cosicché il numero di nuclei familiari atteso nel 2050 risulterebbe allineato a quello 2024 di 26,7milioni. Senza nuove dismissioni ma con un parziale ritorno al mercato delle case sottratte dal fenomeno degli affitti brevi ed un progressivo assorbimento di case da parte di stranieri per usi turistici, queste prospettive confermano l’esigenza prioritaria di ribilanciare domanda ed offerta dal nord verso il sud e dai grandi centri verso quelli medio piccoli. Questi obiettivi sono perseguibili solo con una politica industriale e della mobilità che diventi centrale nell’azione dei governi.

Ciò che ci sembra ulteriormente molto rilevante non è solo l’esigenza quantitativa di case ma l’esigenza di dare flessibilità al mercato per poter riassorbire nel breve termine le fluttuazioni derivanti dai vari fenomeni. La flessibilità è infatti divenuta sempre più rilevante con l’aumento progressivo della mobilità, sia lavorativa che per finalità di studio, che ha incrementato, ed in prospettiva incrementerà ancor di più, la domanda abitativa “temporanea”. La flessibilità del mercato è essenzialmente costituita dall’esistenza di un reale, consistente ed accessibile mercato delle locazioni.

Schematizzando molto questa fenomenologia, si rileva che l’interazione fra domanda ed offerta ha due driver principali:

• Le interazioni “naturali”:
  • La domanda duratura si abbina con l’offerta per quei nuclei familiari in cui il desiderio di aver una casa di proprietà coincide con una capacità economica che ne consente l’acquisto o patrimoniale per asse ereditario;
  • La domanda temporanea si abbina con l’offerta in locazione in relazione:
    • Alla effettiva disponibilità di prodotto in locazione;
    • Alla capacità reddituale di sostenere un canone di locazione;
• Le interazioni “forzate”:
  • La domanda duratura a cui non corrisponde capacità reddituale di finanziamento e patrimoniale dirotta sull’offerta in locazione; anche in questo caso l’abbinamento dipende da:
    • l’effettiva disponibilità di prodotto in locazione;
    • la capacità reddituale di sostenere un canone di locazione.

 Nell’incontro fra domanda, sia duratura che temporanea, e offerta in locazione è quindi determinante che:

• esista un’offerta di abitazioni in locazione e che essa si sviluppi nel tempo in quantità coerenti con le evoluzioni della domanda derivanti dalle dinamiche sociodemografiche;
• ci sia, o si formi per iniziative di sostegno, la capacità reddituale a sostenere un canone di locazione.

Entrambi questi due aspetti incidono sulla tradizionale segmentazione dell’offerta in locazione: i) mercato libero, ii) social housing e iii) edilizia residenziale pubblica che non possono costituire mondi a se’ stanti ma devono essere, a nostro avviso, segmenti permeabili dinamicamente in funzione dell’evoluzione della domanda governati da norme e regole armonizzate.

Alla luce dei fenomeni sociodemografici sopra illustrati, le iniziative governative dovrebbero essere rivolte ad incrementare l’offerta abitativa in locazione, sia facilitando la realizzazione di nuove case , attraverso normative chiare e non interpretabili che diano certezza agli investitori ed evitare l’introduzione nei grandi progetti di vincoli ideologici o monumentali/ambientali eccessivi rispetto alla reale tutela da assicurare al paesaggio ed ai monumenti, che limitando le dismissioni. Ovviamente, considerando le esigenze di sostenibilità globale la realizzazione di nuove case dovrebbe avvenire, non per costruzione da greenfield ma da riconversione di immobili ad usi diversi; d’altra parte, l’evoluzione del mercato uffici, nel trend degli ultimi decenni accelerato poi dalla pandemia, ha lasciato numerose volumetrie direzionali inutilizzate senza nessuna possibilità di recupero. In questo contesto occorre però che le amministrazioni pubbliche locali rivedano le regole urbanistiche evitando di prevedere nuove volumetrie direzionali nei progetti di sviluppo e rigenerazione urbana (cosa che ancora nel 2026 avviene!) a meno che non ci si trovi in località in cui esista un forte squilibrio nel settore direzionale fra domanda ed offerta a favore della prima.

La realizzazione di nuove case ovviamente deve riguardare tutti e tre i segmenti in funzione dei relativi squilibri:

• Nuove case per l’edilizia libera, in un’ottica Built to Rent, dove però occorrerebbe vincolare all’inalienabilità frazionata per un periodo di tempo di almeno 25 anni in cambio di sconti sugli oneri urbanistici e/o premialità volumetriche;
• Nuove case di social housing, ampliando le iniziative già poste in essere ed imponendo meccanismi chiari ed uniformi a livello nazionale;
• Nuove case di edilizia residenziale pubblica e recupero del patrimonio pubblico non utilizzato, avviando un vasto programma ERP, con una regia centralizzata soprattutto in termini di capacità progettuali ed esecutive.

Visto il grande interesse ai progetti di rigenerazione urbana, sarebbe opportuno, per avere un impatto significativo sulle dinamiche sopra menzionate, che si creassero forti agevolazioni perché tali progetti dedicassero l’intera volumetria od una sua quota molto rilevante alla locazione in una composizione ragionata dei tre segmenti.

Una interessante ulteriore riflessione viene dalla proiezione dei dati dopo il 2050, anno dal quale sembrerebbe che, anche al nord Italia, la disponibilità abitativa possa superare la domanda. Se ciò fosse vero, dovremmo chiederci se vale realmente la pena costruire nuove abitazioni – che fra l’altro sarebbero pronte quando non serviranno più – o promuovere ed incentivare in tutti i modi le nuove forme dell’abitare costituite dal c.d. co-living. Questa prospettiva appare interessante anche per l’effetto positivo che potrebbe avere sulla socialità a tutte le età, dai giovani agli anziani. In questo ambito gli studentati e primi timidi tentativi di senior housing rappresentano un interessante punto di partenza che deve però essere sviluppato in tutti i suoi aspetti, da quello delle regole urbanistiche ed edilizie, alla normativa sulle locazioni, da quello della fiscalità ai modelli di business che consentano agli operatori di avviare queste forme dell’abitare. Questo aspetto è tutt’altro che marginale in quanto consente di vedere l’abitazione come il centro della socialità e non dell’isolamento recuperando il valore alle relazioni umane di vicinato.